Heizkostenabrechnung
Welche Posten zählen zu den Heizkosten? Wie prüft man die Abrechnung? Und wann kann man Widerspruch einlegen? Alles Wissenswerte zur Heizkostenabrechnung.
Inhaltsverzeichnis
Heizkosten sind ein Teil der Betriebskosten
Für diese Heizungsarten müssen Heizkosten gezahlt werden
So werden Heizkosten berechnet
CO2-Kosten müssen aufgeteilt werden
Das muss auf einer Heizkostenabrechnung stehen
Dann ist eine Abrechnung ohne Zähler zulässig
Checkliste: So überprüfen Sie die Heizkostenabrechnung
So schätzen Sie Ihre Heizkosten ab
So legen Sie Widerspruch gegen Ihre Heizkostenabrechnung ein
Heizkosten sind ein Teil der Betriebskosten
Heizkosten sind Kosten, die für die Bereitstellung von Raumwärme und Warmwasser in einem Gebäude entstehen. Sie setzen sich aus Grundkosten, Verbrauchskosten und Nebenkosten der Heizung zusammen.
Die Heizkosten gehören zu den Betriebskosten eines Gebäudes. Die Betriebskosten werden auch als Nebenkosten bezeichnet und umfassen weitere Kosten für die Nutzung, z. B. für Abwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Versicherungen und Grundsteuer.
Für diese Heizungsarten müssen Heizkosten gezahlt werden
Gemäß Heizkostenverordnung muss ein Teil der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Mietende haben daher in der Regel das Recht auf eine jährliche Heizkostenabrechnung, die den tatsächlichen Verbrauch, die Kosten und die Vorauszahlungen korrekt gegenüberstellt. Dafür muss der anteilige Verbrauch der Mietenden an Wärme und Warmwasser erfasst werden – in der Regel über fernablesbare Wärmezähler.
Für manche Arten der Wärmeerzeugung gelten spezielle Vorgaben für die Abrechnung. Ein Überblick:
Zentralheizung
Eine Zentralheizung versorgt ein gesamtes Haus mit Wärme aus einer zentralen Wärmequelle. Findet die Wärmeerzeugung innerhalb des Hauses statt, werden häufig konventionelle Energieträger wie Gas oder Öl genutzt. Eine Zentralheizung kann aber auch mit alternativen Methoden betrieben werden – wie z. B. einer Pelletheizung, einem Blockheizkraftwerk oder einer Solarthermieanlage.
Bei Nutzung von konventionellen Energieträgern bilden die Bezugspreise für die Brennstoffe einen Großteil der umlegbaren Heizkosten. Für alternative Heizmethoden gelten Sonderregelungen. Hier ist die verbrauchsabhängige Abrechnung in einigen Fällen nicht verpflichtend (Heizkostenverordnung § 11). Dazu später mehr.
Wärmepumpe
Eine Wärmepumpe nutzt Strom, um Umweltwärme aus dem Boden, der Luft oder dem Grundwasser im Haus zur Verfügung zu stellen. Meistens erzeugt sie sowohl Raumwärme als auch Warmwasser. Wie viel Strom eine Wärmepumpe verbraucht, hängt von ihrer Effizienz ab. Die Effizienz drückt sich in der Jahresarbeitszahl aus. Der Stromverbrauch der Wärmepumpe sollte über einen eigenen Stromzähler gemessen werden, damit eine korrekte Abrechnung möglich ist.
Seit Januar 2024 ist die Heizkostenabrechnung für Wärmepumpen Pflicht. Ab dem 1. Oktober 2025 müssen Vermietende zudem den anteiligen Verbrauch der Mietenden an Wärme und Warmwasser aus dem Betrieb der Wärmepumpe nachweisen können.
Fernwärme
Fernwärme ist eine spezielle Form der Zentralheizung. Die Wärme kommt aus einem externen Wärmekraftwerk. Sowohl der Grundpreis als auch der Arbeitspreis für Fernwärme fließen in die Heizkostenabrechnung ein. Die Grundkosten dürfen maximal 50 % der gesamten Kosten betragen. Die Verbrauchswerte für die Raumheizung und für die Warmwasserbereitung müssen separat gemessen und abgerechnet werden.
Durchlauferhitzer
Ein Durchlauferhitzer ist ein dezentrales Gerät zur Warmwasserbereitung mithilfe von Gas oder Strom. In der Regel kann er nur ein oder zwei Entnahmestellen in der Nähe versorgen. Ist eine Wohnung mit einem Durchlauferhitzer ausgestattet, werden keine Warmwasserkosten in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen, da die Heizkostenverordnung laut § 1 nur für zentrale Heizungsanlagen gilt.
So werden Heizkosten berechnet
Bis zu 50 % der Heizkosten können auf die Quadratmeterzahl der Mieteinheit umgerechnet werden. Dieser Anteil der Abrechnung wird auch als Grundkosten bezeichnet. Mindestens 50 % der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Theoretisch ist es aber auch möglich, rein verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnungen zu vereinbaren (Heizkostenverordnung § 10). In der Praxis haben sich 2 gängige Lösungen etabliert:
- Die 30:70-Regelung
Der Gesetzgeber schreibt eine Aufteilung von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten in der Heizkostenabrechnung vor (Heizkostenverordnung § 7 Abs. 1), wenn folgende 3 Bedingungen für das Gebäude zutreffen:
- Das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 wird nicht erfüllt
- Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Öl- oder Gasheizung
- Freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt
- Die 50:50-Regelung
Viele Vermietende entscheiden sich aber auch für eine gleichwertige Aufteilung zwischen Grundkosten und verbrauchsabhängigen Kosten.
Gut zu wissen: Die Heizkostenabrechnung beinhaltet auch Nebenkosten der Heizung. Dazu zählen Kosten durch:
- Wartung
- Bedienung der Anlage
- Reinigung der Anlage und des Heizungskellers
- Abgasmessung
- Verbrauchserfassung
- Brennstoffkosten und Lieferkosten
- Betriebsstrom
Nicht in Rechnung gestellt werden dürfen hingegen Reparatur- und Instandhaltungskosten sowie Kosten für Versicherungen und Finanzierungen.
CO2-Kosten müssen aufgeteilt werden
Seit Januar 2024 muss bei der Heizkostenabrechnung auch das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz beachtet werden. Es regelt die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter:innen und Vermietenden. Die CO2-Kosten sind staatlich festgelegt. 2024 kostet der Ausstoß einer Tonne CO2 45 €, 2025 steigt der Preis auf 55 €.
Um die CO2-Kosten einer Immobilie zu berechnen, wird der jährliche Brennstoffverbrauch in Kilowattstunden umgerechnet und mit dem spezifischen Emissionsfaktor multipliziert. Anschließend müssen die CO2-Kosten durch die Wohnfläche der Immobilie dividiert werden.
Je mehr Emissionen ein Gebäude verursacht, desto höher ist der Anteil der CO2-Kosten des Vermietenden. Mieter:innen, die sich selbst mit Wärme und/oder Warmwasser versorgen, können innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Heizkostenabrechnung eine Erstattung der Kohlendioxidkosten beim Vermietenden beantragen.
Das muss auf einer Heizkostenabrechnung stehen
Eine korrekte Heizkostenabrechnung umfasst folgende Bestandteile:
- Wer hat die Abrechnung erstellt?
- Welcher Zeitraum wird abgerechnet?
- Wie hoch waren die Heizkosten?
- Wie hoch waren die Heiznebenkosten?
- Wie ist der Verteilerschlüssel?
- Wie hoch war der tatsächliche Verbrauch?
- Welche Vorauszahlungen wurden geleistet?
- Welche Summe ist noch zu zahlen oder wird erstattet?
Ein Beispiel einer Heizkostenabrechnung finden Sie auf den Seiten des Umweltbundesamtes.
Dann ist eine Abrechnung ohne Zähler zulässig
Laut Heizkostenverordnung §§ 4 und 6 hat der Vermietende grundsätzlich den anteiligen Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen und die Kosten auf die Wohneinheiten zu verteilen. § 11 legt die Ausnahmen von der Regel fest. Eine Abrechnung ohne Zähler ist nur zulässig in Gebäuden
- mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m2 · a)
- bei denen die Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich wäre
- die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Wärmeverbrauch nicht beeinflusst werden kann
- die als Alters-, Pflege-, Studenten- oder Lehrlingsheime dienen
- in denen keine üblichen Mietverträge abgeschlossen werden
- die überwiegend wie folgt mit Wärme versorgt werden
- über Anlagen zur Wärmerückgewinnung
- über Wärmepumpen
- über Solaranlagen
- über Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung
- über Anlagen zur Verwertung von Abwärme, wenn der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird
Checkliste: So überprüfen Sie die Heizkostenabrechnung
Viele Heizkostenabrechnungen sind laut Verbraucherzentrale fehlerhaft. Prüfen Sie daher bei Erhalt sorgfältig folgende Punkte:
- Abrechnungszeitraum korrekt?
Der Abrechnungszeitraum beträgt immer genau ein Jahr. - Abrechnungsfrist eingehalten?
Die Abrechnung muss spätestens ein Jahr nach dem Ende der Abrechnungsperiode zugestellt werden. - Monatliche Vorauszahlungen korrekt?
Prüfen Sie, ob die Summe der monatlichen Vorauszahlungen den Angaben in Ihrem Mietvertrag entspricht. - Energiebezugskosten plausibel?
Die durchschnittlichen Preise für Erdgas oder Strom können Sie beim Statistischen Bundesamt einsehen. - Stimmen die Verbrauchswerte?
Wenn Sie die Werte an den Erfassungsgeräten in Ihrer Wohnung zum Ende des Abrechnungszeitraums selbst ablesen, können Sie diese mit den Angaben der Abrechnung vergleichen.
So schätzen Sie Ihre Heizkosten ab
Sie können die Heizkosten Ihrer Mietwohnung in 4 einfachen Schritten auch selbst überschlagen:
- Dafür benötigen Sie den Endenergiebedarf des Wohngebäudes. Diesen finden Sie im Energieausweis, der Ihnen bei Abschluss des Mietvertrags vorgelegt wurde. z. B.: 150 kWh/m2a
- Multiplizieren Sie Ihre Wohnfläche mit dem Faktor 1,2, um Ihren Anteil an der Beheizung öffentlicher Flächen im Haus einzubeziehen. z. B.: 60 m2 x 1,2 = 72 m2
- Das Ergebnis multiplizieren Sie mit dem Endenergiebedarf in Kilowattstunden laut Energieausweis. z. B.: 72 m22a = 10.800 kWh/a
- Den Endenergiebedarf multiplizieren Sie mit den Kosten, die pro Kilowattstunde entstehen (z. B. für Strom oder Gas). z. B.: 10.800 kWh/a x 8 Cent/kWh Gas = 864 €
So legen Sie Widerspruch gegen Ihre Heizkostenabrechnung ein
Stellen Sie Fehler in Ihrer Abrechnung fest, können Sie innerhalb eines Jahres Widerspruch einlegen. Einen Musterbrief hierfür finden Sie auf den Seiten der Verbraucherzentrale. Im Zweifelsfall können Sie sich auch von den Profis des Mietervereins unterstützen lassen.
