Infowelt Energie
Mieterstrom – Auf dem Weg in eine nachhaltige Zukunft
Mit dem Mieterstrommodell können auch Bewohner:innen und Eigentümer:innen von Mehrfamilienhäusern zur Energiewende beitragen. Aktuelle Gesetzesnovellen erleichtern die Umsetzung des Konzepts. Was ist Mieterstrom eigentlich und wie funktioniert der umweltfreundliche Strom im Mehrfamilienhaus?
Inhaltsverzeichnis
Was ist Mieterstrom?
Mieterstromförderung 2024
Mieterstrom und Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung im Vergleich
Mieterstromzuschlag entlohnt Mehraufwand der Vermietenden
Wie funktioniert der Mieterstromzuschlag?
Fördersätze laut EEG 2023 für neue Anlagen (gültig bis 31.1.2024)
Steuerliche Besonderheiten beim Mieterstrom
Welche Mieterstrommodelle gibt es?
Intelligente Messysteme erleichtern die Abrechnung
Warum ist Mieterstrom attraktiv?
Voraussetzungen für eine PV-Anlage
So sieht ein gültiger Mieterstromvertrag aus
Vattenfall Fazit
Was ist Mieterstrom?
Mieterstrom ist in unmittelbarer Umgebung des Mietshauses erzeugter Strom, der den Mietparteien im Rahmen eines Mieterstromvertrages zum Verbrauch angeboten wird. Er kann über verschiedene Methoden hergestellt werden, wie zum Beispiel kleine Windanlagen, Blockheizkraftwerke oder Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen. Meist wird Mieterstrom jedoch über Photovoltaikanlagen erzeugt, da Solarstrom durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) begünstigt wird.
Das Besondere am Mieterstrom ist, dass er direkt in das Stromnetz des Hauses fließt und nicht über öffentliche Leitungen ins Hausnetz eingespeist wird. Produziert eine PV-Anlage lokal den Strom für ein ganzes Wohnquartier, wird er auch Quartiersstrom genannt.
Oft ist der Vertragspartner beim Mieterstrommodell nicht die Hausverwaltung oder die Person, die das Haus besitzt. Da die korrekte Zuordnung der Stromverbräuche zu den Mietparteien und die administrative Abwicklung aufwendig ist, lassen einige Verwaltungen dies über spezialisierte Drittanbieter abwickeln, denen sie die Dachflächen für die Erzeugung von Solarstrom zur Verfügung stellen.
Gut zu wissen: Im Jahresverlauf bringt das Solarpaket 1 (EEG-Novelle) der Bundesregierung Verbesserungen beim Mieterstrom. So sind künftig auch Photovoltaikanlagen auf Gewerbegebäuden zulässig. Außerdem gibt es im Solarpaket 1 ein neues Liefermodell als bürokratiearme Alternative: Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung besteht zum Beispiel keine Pflicht zur Reststromlieferung mehr. Aufgrund der Erleichterungen im Vergleich zum Mieterstrommodell gibt es keine spezielle Förderung für die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Lediglich die Überschusseinspeisung ins Netz wird nach EEG vergütet.
Mieterstromförderung 2024
Mieterstrom wird auf zwei Wegen gefördert:
- Der Mieterstromzuschlag wird vom Netzbetreiber an den Anlagenbetreiber gezahlt. Es handelt sich um eine Vergütung für den Mehraufwand einer lückenlosen Stromversorgung.
- Daneben gibt es noch die klassische Einspeisevergütung für die Überschusseinspeisung nach EEG.
Mieterstrom und Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung im Vergleich
| Geförderter Mieterstrom | Andere Mieterstrommodelle | Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung |
|---|---|---|
| Strom aus PV in, an oder auf dem Gebäude, in dem er auch verbraucht wird, ohne durch öffentliche Netze zu fließen | Strom aus Photovoltaik, KWK-Anlagen, BHKW, Kleinwindanlagen | Strom aus PV in, an oder auf demselben Gebäude, in dem er auch verbraucht wird, ohne durch öffentliche Netze zu fließen |
| Vollversorgung (Sicherstellen der Belieferung mit Reststrommengen) | Keine Vollversorgung | Keine Vollversorgung (freie Wahl des Stromlieferanten) |
| Vertragskopplung mit dem Mietvertrag nur in Ausnahmefällen erlaubt (§ 549 BGB, z. B. bei Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch) | Kein Vertragskopplungsverbot; freie Vertragsgestaltung nach AGB-Recht | Vertragskopplung mit dem Mietvertrag nur in Ausnahmefällen erlaubt (§ 549 BGB, z. B. bei Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch) |
| Anlagenbetreiber und Verbrauchende dürfen nicht einem Unternehmen angehören ab Inkrafttreten des Solarpakets 1 | – | Gebäudestromnutzungsvertrag mit dem nach dem Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) vorgeschriebenen Inhalt zwischen Anlagenbetreiber und Letztverbraucher (Aufteilungsschlüssel für den Solarstrom, Festlegung wer Kosten für Betrieb, Erhaltung und Wartung der PV-Anlage übernimmt) |
| – | – | Strombezugsmengen des Letztverbrauchers werden viertelstündlich gemessen |
| Strompreis darf 90 % des im jeweiligen Netz geltenden Grundversorgungstarif nicht überschreiten | Freie Preisgestaltung | Freie Preisgestaltung |
| Maximale Vertragslaufzeit bei Abschluss: 2 Jahre (ab Inkrafttreten des Solarpakets 1), danach stillschweigende Verlängerung möglich | Freie Vertragsgestaltung | Freie Vertragsgestaltung |
| Maximale Kündigungsfrist: 3 Monate | Freie Vertragsgestaltung | Freie Vertragsgestaltung |
| Rechtliche Grundlagen: § 42a EnWG, § 11 Abs. 1 Nr. 2 der Heizkostenverordnung | Energiewirtschaftliche und zivilrechtliche Rahmenbedingungen | – |
Quelle: Bundesnetzagentur / Gesetzesentwurf Solarpaket 1
Mieterstromzuschlag entlohnt Mehraufwand der Vermietenden
Nachts und in Spitzenzeiten wird der Strombedarf des Mietshauses aus dem regulären Stromnetz gedeckt. Damit man als Mieter:in dafür keinen zweiten Stromvertrag braucht, wurde im Juli 2017 der Mieterstromzuschlag eingeführt. Um diese Förderung zu bekommen, muss der Vermietende sich um die lückenlose Stromversorgung der Mietparteien kümmern.
Dadurch entsteht ein höherer Verwaltungsaufwand, so dass sich das Mieterstrommodell erst ab mindestens zehn Wohneinheiten lohnt. Aber dank einer Gesetzesnovelle 2021 darf der Vermieter sich die Arbeit erleichtern. Nun bekommt er den Mieterstromzuschlag auch, wenn er die Photovoltaikanlage nicht mehr selbst betreibt, sondern die Stromlieferung an einen Dritten auslagert (Lieferkettenmodell). Außerdem darf die PV-Anlage nun auch in unmittelbarer Nähe des Hauses stehen und muss nicht mehr direkt am Haus befestigt sein (Quartiersansatz). Im Januar 2024 wurden die Bedingungen noch einmal gelockert: So ist die Stromproduktion nun auch auf gewerblichen Gebäuden und Nebenanlagen (z. B. Garagen) zulässig. Und Mieterstrom darf nun nicht nur im Wohngebäude verbraucht werden.
Wie funktioniert der Mieterstromzuschlag?
Für die Auszahlung des Mieterstromzuschlags müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die PV-Anlage ist bei der Bundesnetzagentur registriert und ins Marktstammdatenregister eingetragen.
- Seit Januar 2023 darf eine einzelne Anlage mehr als 100 kW liefern. Mehrere benachbarte Anlagen dürfen sich auf 1 Megawatt Leistung summieren.
Die Höhe des Mieterstromzuschlags berechnet sich nach der Leistung der Photovoltaikanlage. Für die ersten 10 kW gibt es die höchste Förderung, die zweite Stufe liegt bei 40 kW.
Fördersätze laut EEG 2023 für neue Anlagen bei Inbetriebnahme bis 31.7.2024
| Bis zu einer Leistung von | Cent/kWh |
| 10 kW | 2,64 |
| 40 kW | 2,45 |
| 1 MW | 1,65 |
Die Fördersätze wurden im Zeitraum 1. Januar 2023 bis 31. Januar 2024 stabil gehalten. Seit Februar 2024 werden sie voraussichtlich wieder regelmäßig abgesenkt: Je näher Deutschland den Ausbauzielen für Photovoltaik kommt, umso weniger Förderung gibt es.
Steuerliche Besonderheiten beim Mieterstrom
Mit Inkrafttreten des Wachstumschancengesetzes werden Mieterstromanbieter entlastet. Es gelten höhere Befreiungsgrenzen für die Gewerbesteuerpflicht:
- Steuerpflichtige Wohnungsunternehmen: bis zu 20 % aller Einnahmen dürfen aus Mieterstrom erzielt werden, ohne dass Gewerbesteuer fällig wird
- Steuerbefreite Wohnungsgenossenschaften: bis zu 30 % aller Einnahmen dürfen aus Mieterstrom erzielt werden, ohne dass Gewerbesteuer fällig wird
Außerdem wurde mit dem EEG 2021 eine Bagatellgrenze eingeführt: Bis zu fünf Prozent der Einnahmen dürfen auch durch die Lieferung von konventionellem Strom erzieht werden, ohne dass die Gewerbesteuerprivilegien verloren gehen. Umsatzsteuer muss natürlich weiterhin abgeführt werden. Die steuerliche Abschreibung der Photovoltaikanlage verteilt sich linear auf 20 Jahre.
Für die Abrechnung des Mieterstroms stehen verschiedene Modelle zur Auswahl. Sehen wir uns die Optionen mit ihren Vor- und Nachteilen einmal genauer an.
Welche Mieterstrommodelle gibt es?
1. Direkte Vermarktung
Die einfachste Lösung ist der direkte Verkauf des selbst erzeugten Stroms vom Vermietenden an die Mietparteien. Den restlichen Strombedarf decken die Mietparteien über einen zweiten Vertrag mit einem Energieerzeuger. Diese Variante ist zwar bequem für die Vermietenden, dadurch verlieren sie aber den Förderungsanspruch.
2. Vermietende werden zum Energieversorger
Wenn die Vermietenden als Energieversorger auftreten, decken sie den gesamten Strombedarf der Mietparteien. Diese Lösung ist für die Mieter:innen am attraktivsten. Sie stellt aber mehr Aufwand für die Vermietenden dar, weil sie sich um Messstellen und den Vertrag mit dem Energieversorger kümmern müssen. Dafür werden sie mit dem Mieterstromzuschlag belohnt.
3. Genossenschafts-Modell
Clevere Vermietende beteiligen ihre Hausgemeinschaft an den Vorteilen des Mieterstrommodells, indem sie Genossenschaften bilden. Genossenschaften dürfen bis zu 30 % der Umsätze aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen für Mieterstrom erzeugen, ohne ihre Befreiungen für Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und Körperschaftssteuer zu verlieren.
4. Contracting-Modell
Seit der Novelle des EEG 2021 können Vermietende die Errichtung und den Betrieb der Photovoltaikanlage sowie den Stromverkauf an einen Partner aus der Energiewirtschaft oder eine Tochtergesellschaft auslagern, ohne ihren Anspruch auf den Mieterstromzuschlag zu verlieren. Allerdings müssen auch die Gewinne mit dem zusätzlichen Vertragspartner geteilt werden.
5. Pacht-Modell
Denkbar wäre auch, dass die Mietparteien im Rahmen eines Mieterstromprojektes als Energiegenossenschaft die Anlage gemeinschaftlich pachten. Sie könnten ihren erzeugten Solarstrom dann selbst nutzen oder einspeisen, müssten sich allerdings auch um Wartung, Betrieb und Abrechnung kümmern. Der Mieterstromzuschlag entfällt bei dieser Lösung.
Welches Mieterstrommodell im konkreten Fall am besten geeignet ist hängt somit von vielen Einflussfaktoren ab, nicht zuletzt davon, wie sehr eine Mietergemeinschaft bereit ist, sich in ein Mieterstromprojekt einzubringen.
Intelligente Messysteme erleichtern die Abrechnung
Da der eigene Strom aus der Photovoltaikanlage so gut wie nie ausreicht, um den gesamten Bedarf im Haus zu decken, benötigen Mieterstromanbieter detaillierte Messeinrichtungen. Diese ermitteln pro Mietpartei die verbrauchte Strommenge aus der PV-Anlage sowie den verbrauchten Reststrom.
Die herkömmlichen Messmodelle für Mieterstrom (Summenzählermodell, doppelte Sammelschiene) haben bald ausgedient, denn mit dem Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende greift ab 2025 eine Smart-Meter Pflicht für PV-Anlagen mit mehr als 7 Kilowatt Leistung.
Die Messstellenbetreiber ersetzen bis 2032 den Großteil aller herkömmlichen Stromzähler durch Smart Meter. Die jährlichen Gebühren für die intelligenten Messsysteme sind gedeckelt:
- PV-Anlagen mit 7 bis 15 kWp: 20 €
- PV-Anlage mit 15 bis 30 kWp: 50 €
- PV-Anlage mit 30 bis 100 kWp: 120 €
Smart Meter erfassen den Stromverbrauch der Mieter:innen viertelstundengenau und können exakt zuordnen, ob Strom aus der Solaranlage oder aus dem öffentlichen Netz verbraucht wurde. Das erleichtert die Abrechnung beim Mieterstrom.
Warum ist Mieterstrom attraktiv?
1. Preisgünstig für Mietende: Da die auf dem eigenen Dach mit Photovoltaik produzierte Energie nicht durch das öffentliche Netz fließt, ist sie günstiger für die Mietparteien. Neben Netzentgelten entfallen auch Stromsteuern, netzseitige Umlagen und Konzessionsabgaben. Das sind erhebliche Posten: Mehr als die Hälfte des regulären Strompreises entfällt auf Steuern, Abgaben und Umlagen, etwa ein Viertel auf Netzentgelte. Durch geringere Herstellungskosten sollten zudem die Preise für Photovoltaikanlagen weiter sinken. Gleichzeitig werden die Module effizienter. Diese Ersparnis soll sich im Mieterstromtarif widerspiegeln: Er darf maximal 90 % des Grundversorgungstarifs betragen. Als Mieter:in lohnt es sich trotzdem, das Mieterstromangebot genau unter die Lupe zu nehmen: Es sollte nicht teurer sein als ein günstiger Ökostromtarif.
2. Attraktiv für Vermietende: Sonnenstrom vom eigenen Dach steigert die Attraktivität von Immobilien für umweltbewusste Mietparteien. Außerdem erzeugen Mieterstromverträge höhere Erlöse durch den selbst produzierten Strom als bei der Einspeisung des Stroms ins allgemeine Netz.
3. Sicher und klimafreundlich: Im laufenden Betrieb arbeitet Photovoltaik klimaneutral. Das schont die Umwelt und entlastet den CO2-Fußabdruck des Hauses. Wenn die PV-Anlage keinen Strom produziert, ist die Stromversorgung über den normalen Netzanschluss gesichert. Über das Contracting-Modell können Vermietende den zusätzlichen Aufwand hierfür bequem an einen Drittanbieter auslagern.
Um in einer Wohnanlage geförderten Mieterstrom anbieten zu können, muss das Vorhaben für die Vermietenden wirtschaftlich sein. Das heißt, die Photovoltaikanlage muss eine ausreichend große Menge an Strom produzieren können, so dass über den Erlös aus der Stromlieferung an die Hausbewohner:innen auch der zusätzliche Verwaltungsaufwand gedeckt werden kann.
Oft reicht die Dachfläche nicht aus oder die Dachausrichtung ist nicht optimal. Auch können Verschattungen eine Hürde darstellen. Am besten ist das Dach in Richtung Süden ausgerichtet, aber auch eine Ost-West-Ausrichtung kann funktionieren. Je größer die Dachfläche, umso mehr Leistung ist möglich.
Beispielrechnung: Auf Satteldächern benötigt man für ein Kilowattpeak Leistung rund zehn Quadratmeter Fläche. Pro Kilowattpeak Leistung erzeugt die Anlage etwa 950 KWh Strom/Jahr.
Ein dreiköpfiger Haushalt verbraucht durchschnittlich 3.600 Kilowattstunden pro Jahr. In einem Haus mit acht Parteien summiert sich der Jahresverbrauch auf 28.800 Kilowattstunden.
Um diese Strommenge zu produzieren, bräuchte man etwa 300 Quadratmeter Dachfläche. Zusätzlich wird Dachfläche als Raum für die Installation und Wartung benötigt.
So sieht ein gültiger Mieterstromvertrag aus
Die Mietgemeinschaft hat die freie Wahl, ob sie den Strom vom Vermietenden oder von einem anderen Energieversorger bezieht. Deswegen dürfen Mieterstromverträge nicht Bestandteil des Mietvertrages sein, sondern müssen separat abgeschlossen werden. Wenn eine Mietpartei das Mietverhältnis kündigt, endet automatisch auch der Mieterstromvertrag.
Erhält der Vermietende Mieterstromzuschlag, läuft der Mieterstromvertrag maximal für ein Jahr und darf dann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden.
Der Preis für den Mieterstrom liegt bei maximal 90 % des Grundversorgungstarifs. Bei einer Preiserhöhung besteht ein Sonderkündigungsrecht. Einmal pro Jahr muss der Mieterstromlieferant eine Abrechnung vorlegen, die zeigt, woher der verbrauchte Strom stammt.
Vattenfall Fazit
Mieterstrom bietet Vorteile für alle Beteiligten: Die Mietparteien profitieren von einem günstigeren Stromtarif als in der Grundversorgung. Die Vermietenden erhalten mehr staatliche Förderung, als wenn sie den selbst produzierten Strom ins öffentliche Netz einspeisen würden und können zusätzliche Einnahmen erzielen. Eine eigene PV-Anlage sorgt für mehr Unabhängigkeit vom öffentlichen Netz und unterstützt den Ausbau der erneuerbaren Energien in Deutschland. So profitiert auch die Umwelt von einem sinkenden CO2-Fußabdruck bei der Stromerzeugung.
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